对房产税评估提出上诉--您应如何行动！

一般来说，您有一个月的时间对房产税评估通知提出上诉。截止日期从通知书上的日期后三天开始。如果这一天恰好是星期日或公共假日，则从下一个工作日开始算起。从这一天起，您有整整一个月的时间（例如从 6 月 15 日到 7 月 15 日）向相关税务局提出异议。

向相关税务局发出一封非正式信函即可对评估结果提出上诉。信中应包括您的姓名、地址、参考编号和税号。理想的情况是，在审查过评估通知后，已经可以说明提出异议的原因。您可以在下面的文章中了解更多相关信息。

不过，也可以在不说明确切原因的情况下提出反对意见，例如，在尚未能详细核实细节的情况下。您可以随函附上一封信，说明将立即提交理由。然后，税务人员会致函您的地址，要求您说明反对的理由。同样，您也会得到一个时限。这至少会给您时间详细检查所要求的数据。

最近，在互联网和日报上可以看到许多建议，"无论如何 "都要提出上诉，至少 "作为一种预防措施"，因为许多房产的估价过高。纳税人协会和知名律师都建议提出上诉。

显然，目前上诉和诉讼的胜诉机会非常渺茫。 但是，如果存在明显错误，显然应该提出上诉。如果您认为所使用的参数不合法，也应提出上诉。 房屋与基础协会（Verband Haus und Grund）和房地产协会（Steuerzahlerbund）建议业主在任何情况下都应提出异议，因为他们对房产税改革是否符合宪法存有疑问。

在最坏的情况下，业主可能会因为从 2025 年 1 月开始征收新房产税而产生大量额外费用。但是，您的物业税评估通知或物业税评估通知不会告诉您这些费用的确切数额。您所在的市政府只会在来年确定相应的评估率。然后，在所谓的财产税评估通知中，将计算出房产和土地所有者的财产税额。

巴登-符腾堡州的示范诉讼案已在审理中。在巴登一符腾堡州，纳税人协会和几个协会与业主一起对财产税价值评估提起了两起诉讼。其目的是澄清新的州财产税法的合宪性问题和标准地价的不准确性问题。其背景是，在联邦州西南部，相同面积地块上的房产类型在确定上述房产税价值时并不起作用。因此，别墅和公寓楼的房产税税额相同。巴登一符腾堡州的公民如果以州财产税法违宪为由对该决定提出质疑，可以参 加这些示范诉讼。

由于律师们也对在 11 个联邦州实行的联邦模式提出了批评，因此未来还计划在其他联邦州提起更多的模式诉讼。宪法律师格雷戈尔-基希霍夫（Gregor Kirchhof）受德国纳税人协会（Association of German Taxpayers）和业主协会（Haus und Grund）的委托进行了一项研究，得出了联邦模式违宪的结论。这些协会已经在柏林、梅克伦堡-西波美拉尼亚、北莱茵-威斯特法伦、莱茵兰-法尔茨和萨克森准备提起示范诉讼。

除巴伐利亚州、下萨克森州、巴登-符腾堡州、黑森州和汉堡外，所有 11 个联邦州都采用了所谓的联邦模式。萨克森州和萨尔州采用联邦模式，但略有不同。这些州采用自己的财产税标准。

宪法专家格雷戈尔-基希霍夫（Gregor Kirchhof）认为，财产税改革的联邦模式不符合宪法，理由有以下几点：

• 标准地价不具可比性、
• 净冷租金等统一费率违反《基本法》、
• 未考虑个人情况、
• 税负金额尚不清楚。

不过，这一评估结果以及 Haus und Grund 等协会目前正在准备的诉讼范本并不意味着上诉一定会成功。到目前为止，新的房产税有可能从 2025 年开始征收。另外可以肯定的是，即使联邦宪法法院在遥远的将来认定联邦模式或其他联邦州的模式违宪，也不会做出追溯性修改。

3 月中旬，德国广播公司（ARD）撰文报道了 "税务局申诉海啸"。当时，德国各地的相关税务局已收到 130 万份针对新评估的上诉。德国税务联盟联邦主席 Florian Köbler 报告说，税务局 "平均每天收到 50 至 70 份申诉"。

根据联邦模式，业主一般总共会收到三份通知：

• 关于 确定财产税价值的通知、
• 关于 确定财产税评估金额的通知、
• 财产税评估。

受影响者会收到来自税务局的前两份通知，以及来自房产或房屋所在市镇的房产税通知。请注意：各联邦州的情况可能有所不同。例如，黑森州的业主不会收到房产税评估通知。在汉堡和柏林，房产税评估通知会在稍后发出。此外，只有房产税评估通知才会显示从 2025 年起实际应缴纳多少房产税。




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10. 审查通知：哪里可能出错？

即使您只通过房产税评估通知（其中包括地方当局的评估率）了解到您未来房产税的实际金额，您也应该彻底检查以前的通知。如果其中出现错误而您没有报告，房产税的评估依据将成为最终结果。一般不可能在以后提出上诉。

下面，我们将向您介绍如何具体检查您的通知。这一点相当复杂，尤其是对于采用联邦模式的联邦州，这也是我们提及这种类型的原因。有自己模式的联邦州通常更容易理解，也更容易理解和检查。




审查财产税评估通知

房产税评估通知分为两部分，您应逐一查看。A 部分包含房产数据和房产税价值。您应在此处比较房产数据。B 部分包含房产税价值的完整计算。建议您在此核对财产税申报表中的数据。如果发现错误，例如标准地价、建筑年份、车库数量、居住和使用空间或房产面积，应立即要求税务局更正。

如果没有发现任何错误，您可以更详细地检查计算结果。这相当复杂。不过不用担心，我们会一步步告诉您需要研究哪些数据。

1. 房产的不动产利息
   金额取决于房产类型，也可能取决于标准地价。您可以在《估价法》第 256 条中找到您的利率。


2. 建筑物的剩余使用寿命
   从总经济使用寿命中减去楼龄，就得出了剩余使用寿命。通常为 80 年。但是，剩余使用寿命至少为 24 年。


3. 总收入
   在这里，您首先需要统计出您房产的净冷租金，这可以在《估价法》附录 39 的表格中找到。您还可以在第 II 点下找到从 -20 到 +40 的租金水平百分比。然后将最终的净冷租金乘以 12，就得出了公寓的总收入。


4. 车库停车位的毛利润
   这里计算的是 35 欧元的定额，然后将其应用于租金水平。与第 3) 点一样，计算结果必须乘以 12 才能得出车库车位的毛利润。将公寓的毛利润和车库的毛利润相加，就得出了房产的毛利润。


5. 财产净收入
   财产净收入是根据财产总收入减去所谓的管理费用计算得出的。这些费用列在《估价法》附件 40 中。


6. 资本化的财产净收入
   刚刚确定的房产净收入在此乘以所谓的乘数。对您具有决定性意义的数值可参见《估价法》附件 37 中的表格。


7. 换算系数
   换算系数的计算取决于房产的面积。可参见《估价法》附件 36。


8. 贴现地价
   您需要计算以下内容：地块面积 x 标准地价 x 换算系数 x 折扣系数。如果不考虑折算系数，计算结果就是折算前的地价。


9. 确定房产税价值
   这是房地产资本化净收入与上述计算的贴现地价之和。


10. 检查最低价值
    最后一步是检查折扣前土地价值的 75% 是否大于计算出的房产税价值（第 10 点）。如果是，则该值即为房产税价值。

如果计算后得出的结果不同，您应该对房产税评估提出上诉！如果标准地价与您的房产不符，您也应该这样做。




审查财产税评估金额

要检查房产税评估金额的计算是否正确，您只需检查两件事：

• 税务局发票的税基是否正确？
• 房产税价值（见 A 点，查看房产税评估通知）是否已正确乘以税基？

如果房产税价值、评税数字或两者的乘积不正确，您应就房产税评税通知提出上诉。




审查财产税评估

最终的房产税评估通知要到 2024 年才会送达您的信箱。通知还将明确规定从 2025 年起必须缴纳的房产税的确切金额。您应查看

• 房产税价值、
• 税基、
• 财产税评估金额。

这些信息应与前两份通知中的信息一致。还应检查各市的分摊比率。

计算一下

房产税价值 x 估税数字 = 房产税评估金额。

后者必须乘以相应的分摊比率。

如果税务局正确采用了房产税价值和评税金额，就不会有任何异议。因此，应仔细核对前两份通知书上的这些数字。对房产税评估通知书的异议不得针对评估依据。对房产税评估通知书提出上诉的机会很小。




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帮助就房产税评估提出上诉

如果您需要帮助，请联系我们。我们将仔细核对您的财产税评估通知，并与您讨论细节。我们的税务顾问将快速、轻松地为您提供帮助。

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