Einspruch gegen Grundsteuerbescheid einlegen

Einspruch gegen Grundsteuerbescheid – So sollten Sie handeln!

Die Grundsteuer-Reform hat viele Hausbesitzer und Grundstücksbesitzer Zeit und Nerven gekostet. Wohl auch deshalb sträubten sich viele Eigentümer vor der umfangreichen Aufgabe: Wenige Tage vor Fristablauf am 31. Januar hatten nur 65 Prozent ihre Grundsteuererklärung abgegeben. Einzig Bayern gewährte den Grundstücksbesitzern eine Verlängerung der Frist bis 30. April, die mittlerweile aber auch ausgelaufen ist.

Sollten Sie noch keine Grundsteuererklärung für ihr Grundstück und ihre Immobilie abgegeben haben, sollten Sie unbedingt tätig werden: Als erstes Bundesland verkündete jüngst Niedersachsen, dass 25 Euro pro Monat Strafe fällig werden, falls die Grundsteuererklärungen noch nicht abgegeben sind.

Falls Sie Ihre Erklärung schon angefertigt und abgeschickt haben, ist die Arbeit für Sie jedoch noch nicht vorbei. Im Groß der Bundesländer erhalten Sie insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer zurück, die Sie unbedingt prüfen sollten. Denn vielleicht lohnt sich ein Einspruch gegen die Bescheide!

Was Sie dazu wissen müssen, welche Fristen zu beachten sind und ob sich ein Einspruch tatsächlich lohnt, erfahren Sie hier.




Sie benötigen Hilfe bei der Grundsteuererklärung oder einen Einspruch gegen den Bescheid? Unsere Steuerberater helfen Ihnen schnell und unkompliziert!

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1. Einspruch gegen Bescheide zur Grundsteuer: Welche Fristen müssen beachtet werden?

Allgemein gilt, dass Sie einen Monat Zeit für den Einspruch gegen Ihre Bescheide zur Grundsteuer haben. Dabei beginnt die Frist drei Tage nach dem Datum, dass sich auf ihrem Bescheid befindet. Fällt dieses zufällig auf einen Sonn- oder Feiertag, beginnt die Frist am darauffolgenden Werktag. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie dann genau einen Monat, also beispielsweise vom 15. Juni bis 15. Juli Zeit, bis Ihr Einspruch beim zuständigen Finanzamt vorliegen muss.




2. Was muss im Einspruch-Schreiben stehen?

Für den Einspruch gegen Ihren Bescheid reicht ein formloses Schreiben an das zuständige Finanzamt aus. Beinhalten sollte das Schreiben Ihren Namen, Ihre Adresse, das Aktenzeichen und die Steuernummer. Im Idealfall kann nach einer Prüfung des Bescheids schon der Grund des Einspruchs beschrieben werden. Mehr dazu erfahren Sie weiter unten im Artikel.

Jedoch ist es auch möglich, ohne Angabe des genauen Grundes Einspruch einzulegen, beispielsweise wenn eine genaue Prüfung der Angaben bislang nicht möglich war. Sie können dem Schreiben beifügen, dass die Begründung zeitnah nachgereicht wird. Die Finanzbeamten werden im Anschluss ein Schreiben an Ihre Adresse verschicken, in dem sie Sie auffordern, Ihren Einspruch zu begründen. Hier erhalten Sie abermals eine zeitliche Frist gesetzt. Somit gewinnen Sie immerhin Zeit für eine genaue Prüfung der abgefragten Daten.




3. Ist ein Einspruch gegen die Bescheide grundsätzlich sinnvoll?

Im Internet und Tageszeitungen sind in diesen Tagen zahlreiche Empfehlungen zu lesen, „auf jeden Fall“ und zumindest „vorsorglich“ Einspruch einzulegen, da viele Grundstücke viel zu hoch bewertet worden seien. Der Bund der Steuerzahler rät zum Einspruch ebenso wie bekannte Juristen.

Klar ist, dass zum jetzigen Zeitpunkt die Erfolgsaussichten von Einsprüchen und Klagen sehr vage sind. Bei offensichtlichen Fehlern sollte jedoch klar Einspruch eingelegt werden sollte. Gleiches gilt, wenn Sie die angesetzten Parameter für unrechtmäßig halten. Der Verband Haus und Grund sowie der Steuerzahlerbund empfehlen den Eigentümern, in jedem Fall Einspruch einzulegen, da diese Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform haben.




4. Welche Folgen kann die neue Grundsteuer für Eigentümer haben?

Im schlimmsten Fall erwarten die Eigentümer durch die neue Grundsteuer ab Januar 2025 massive Mehrkosten. Wie hoch diese genau sind, ergeht aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid jedoch nicht. Ihre Gemeinde wird erst im kommenden Jahr die jeweiligen Hebesätze festlegen. Aus der Berechnung dieser ergibt sich dann die Höhe der Grundsteuer für die Immobilien- und Grundstückbesitzer im sogenannten Grundsteuerbescheid.




5. Wird es Musterklagen geben?

In Baden-Württemberg sind bereits Musterklagen anhängig. Dort haben der Bund der Steuerzahler und mehrere Verbände gemeinsam mit Eigentümern zwei Klagen gegen einen Bescheid über den Grundsteuerwert eingereicht. Geklärt werden sollen Fragen zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetzes und zu Ungenauigkeiten beim Bodenrichtwert. Hintergrund dabei ist, dass im südwestlichen Bundesland bei der Ermittlung vom genannten Grundsteuerwert keine Rolle spielt, welche Art von Immobilien auf Grundstücken gleicher Größe stehen. Daher wird der gleiche Grundsteuerwert bei einer Villa oder einem Mehrfamilienhaus angenommen. Bürger in Baden-Württemberg können sich diesen Musterklagen anschließen, wenn der Bescheid mit der Begründung angegriffen werden soll, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungswidrig ist.

Weitere Musterklagen in anderen Bundesländern sind in der Zukunft sind schon in Planung, da Juristen auch das in insgesamt elf Bundesländern angewendete Bundesmodell kritisch sehen. So kam der Verfassungsrechtler Gregor Kirchhof in seiner Studie im Auftrag des Bundes deutscher Steuerzahler und des Eigentümerverbands Haus und Grund zu dem Schluss, dass das Bundesmodell verfassungswidrig sei. Besagte Verbände bereiten bereits Musterklagen in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen vor.




6. In welchen Ländern wird das sogenannte Bundesmodell angewendet?

Das sog. Bundesmodell wird in allen elf Bundesländern außer Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg angewendet. In Sachsen und im Saarland gilt das Bundesmodell mit leichten Abweichungen. Die genannten Länder ziehen eigene Maßstäbe für die Grundsteuer heran.




7. Wieso halten Juristen die Grundsteuerreform für verfassungswidrig?

Der Verfassungsrechtler Gregor Kirchhof begründete seine Einschätzung, das Bundesmodell der Grundsteuerreform für nicht verfassungsmäßig zu halten, anhand mehrerer Punkte:

  • Bodenrichtwerte sind nicht vergleichbar,
  • Verstoß gegen das Grundgesetz durch Pauschalierungen wie die Nettokaltmiete,
  • Nicht-Berücksichtigung individueller Umstände,
  • die Höhe der Steuerlast ist noch nicht bekannt.
  • Diese Einschätzung und die gerade vorbereiteten Musterklagen von Verbänden wie Haus und Grund bedeuten jedoch nicht automatisch, dass ein Einspruch Erfolg haben wird. Bislang ist wahrscheinlich, dass die neue Grundsteuer ab 2025 fällig werden dürfte. Ebenso gilt als sicher, dass selbst wenn das Bundesverfassungsgericht in ferner Zukunft die Grundgesetzwidrigkeit des Bundesmodells oder von Modellen in den weiteren Ländern feststellen sollte, keine rückwirkende Abänderung vorgenommen wird.




8. Wie viele Einsprüche gegen die neuen Bescheide zur Grundsteuer sind schon eingegangen?

Mitte März schrieb die ARD in einem Beitrag von einem „Einspruchs-Tsunami bei den Finanzämtern“. Schon zu diesem Zeitpunkt sollen bundesweit 1,3 Millionen Einsprüche gegen die neuen Bescheide bei den zuständigen Finanzämtern eingegangen sein. Florian Köbler, Bundesvorsitzender der Deutschen Steuer-Gewerkschaft, berichtete von „im Schnitt täglich 50 bis 70 Einsprüchen“, die die Finanzämter täglich erreichen.




9. Wie viele Einsprüche gegen die neuen Bescheide zur Grundsteuer sind schon eingegangen?

Insgesamt erhalten Eigentümer beim Bundesmodell in der Regel drei Bescheide:

  • Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts,
  • Bescheid über die Feststellung des Grundsteuermessbetrag,
  • Grundsteuerbescheid.
  • Die ersten beiden Bescheide erhalten Betroffene vom Finanzamt, den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde oder Stadt, in der das Grundstück bzw. Haus steht. Achtung: In einzelnen Bundesländern kann es hier Abweichungen geben. So erhalten Immobilienbesitzer in Hessen keinen Bescheid über den Grundsteuerwert. In Hamburg und Berlin werden die Bescheide über den Grundsteuermessbetrag erst später verschickt. Zudem ist erst dem Grundsteuerbescheid zu entnehmen, wie viel Grundsteuer ab 2025 tatsächlich fällig wird.




    10. Prüfung der Bescheide: Wo kann es zu Fehlern gekommen sein?

    Auch wenn Sie erst mit dem Grundsteuerbescheid, in welchem die Hebesätze der Kommunen eingerechnet sind, die tatsächliche Höhe ihrer zukünftigen Grundsteuer erfahren, sollten sie auch die vorherigen Bescheide gründlich prüfen. Sollten sich dort Fehler eingeschlichen haben und Sie melden diese nicht, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig. Ein Widerspruch zu einem späteren Zeitpunkt ist in der Regel nicht möglich.

    Im Folgenden wollen wir Ihnen zeigen, wie Sie ihre Bescheide gezielt prüfen. Das ist allen voran bei Ländern mit dem Bundesmodell doch recht kompliziert, weshalb wir uns auf diese Art beziehen. Die Bundesländer mit eigenen Modellen sind meist verständlicher und können leichter nachvollzogen und geprüft werden.


    Prüfung des Grundsteuerwertbescheids

    Der Grundsteuerwertbescheid ist in zwei Abschnitte eingeteilt, die Sie einzeln prüfen sollten. In Abschnitt A befinden sich die Daten zum Grundstück und bereits den Grundsteuerwert. Hier sollten Sie die Grundstücksdaten abgleichen. In Abschnitt B finden Sie die komplette Berechnung des Grundsteuerwerts. Hier ist eine Prüfung Ihrer Daten aus der Grundsteuererklärung ratsam. Entdecken Sie einen Fehler, beispielsweise beim Bodenrichtwert, dem Baujahr, der Anzahl der Garagen, der Wohn- und Nutzfläche oder der Fläche des Grundstücks, sollten Sie nicht zögern und Ihr Finanzamt um Korrektur bitten.

    Falls Sie keine Fehler finden, können Sie die Berechnung noch genauer prüfen. Das ist recht kompliziert. Doch keine Sorge, wir zeigen Ihnen, welche Zahlen Sie Schritt für Schritt recherchieren müssen.

    1. Liegenschaftsins für das Grundstück
      Die Höhe richtet nach der Art des Eigentums und unter Umständen auch nach dem Bodenrichtwert. Ihren Zinssatz finden Sie in Paragraf 256 Bewertungsgesetz.

    2. Restnutzungsdauer des Gebäudes
      Die Restnutzungsdauer erhalten Sie, wenn Sie das Alter des Gebäudes von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abziehen. Diese ist in der Regel 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer beträgt aber mindestens 24 Jahre.

    3. Rohertrag
      Hier benötigen Sie zunächst die statistisch ermittelte Nettokaltmiete Ihrer Immobilie, abzulesen in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz. Dort findet sich unter Punkt II auch die Prozente der Mietniveaustufen von -20 bis +40. In der Tabelle können Sie ablesen, welche Stufe für Sie gilt. Die endgültige Nettokaltmiete multiplizieren Sie dann mit 12, woraus sich der Rohertrag für die Wohnung ergibt.

    4. Rohertrag der Garagenstellplätze
      Hier wird mit einem pauschalen Betrag von 35 Euro gerechnet, der wiederum auf die Mietniveaustufe von eben angewendet wird. Wie bei Punkt 3) muss das Ergebnis mit 12 multipliziert werden, um den Rohertrag für den Garagenstellplatz zu erhalten. Die Addition aus dem Rohertrag der Wohnung und dem Rohertrag der Garage ergibt den Rohertrag des Grundstücks.

    5. Reinertrag des Grundstücks
      Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der sog. Bewirtschaftungskosten. Aufgeführt sind diese in Anlage 40 Bewertungsgesetz.

    6. Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks
      Der soeben ermittelte Reinertrag des Grundstücks wird hier mit einem sog. Vervielfältiger multipliziert. Der für Sie entscheidende Wert findet sich in der Tabelle Anlage 37 Bewertungsgesetz.

    7. Umrechnungskoeffizient
      Der Umrechnungskoeffizient wird in Abhängigkeit von der Größe des Grundstücks berechnet. Zu finden ist dieser in Anlage 36 Bewertungsgesetz.

    8. Abgezinster Bodenwert
      Hierzu müssen Sie Folgendes rechnen: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor. Ohne den Abzinsungsfaktor ergibt sich der Bodenwert vor Abzinsung.

    9. Ermittlung des Grundsteuerwerts
      Das ist die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks mit dem oben errechneten abgezinsten Bodenwert.

    10. Prüfung des Mindestwerts
      Als letzter Schritt wird noch kontrolliert, ob 75 Prozent des Bodenwerts vor Abzinsung mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert (Punkt 10). Wenn das zutrifft, dann ist dieser Wert der Grundsteuerwert.

    Falls Sie nach Ihren Berechnungen auf andere Ergebnisse kommen, sollten Sie Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen! Das sollten Sie auch tun, wenn der Bodenrichtwert nicht Ihrem Grundstück entsprechend ist.


    Prüfung des Grundsteuermessbetrags

    Um zu prüfen, ob der Grundsteuermessbetrag korrekt ermittelt wurde, müssen Sie nur zwei Dinge checken:

    • Wurde die Rechnung des Finanzamts mit der richtigen Steuermesszahl durchgeführt?
    • Ist der Grundsteuerwert (siehe Punkt A) Prüfung des Grundsteuerwertbescheids) korrekt mit der Steuermesszahl multipliziert?

    Wenn der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl oder das Produkt aus beiden falsch ist, sollten Sie Einspruch gegen den Bescheid des Grundsteuermessbetrags einlegen.


    Prüfung des Grundsteuerbescheids

    Der endgültige Grundsteuerbescheid wird erst im Jahr 2024 in Ihrem Briefkasten liegen. Dort ist auch der genaue Betrag festgelegt, der ab 2025 als Grundsteuer bezahlt werden muss. Überprüfen sollten Sie dort

    • den Grundsteuerwert,
    • die Steuermesszahl,
    • den Grundsteuermessbetrag.

    Diese sollten mit den Angaben aus den ersten beiden Bescheiden übereinstimmen. Auch der Hebesatz der Kommunen sollte geprüft werden.

    Zum Nachrechnen:

    Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag.

    Im Anschluss muss letzterer mit dem jeweiligen Hebesatz multipliziert werden.

    Sind der Grundsteuerwert und der Steuermessbetrag richtig vom Finanzamt übernommen, besteht keine Chance auf Anfechtung. Daher sollten diese Zahlen auf den ersten beiden Bescheiden gründlich geprüft werden. Der Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid darf sich nicht gegen die Bemessungsgrundlage richten. Die Chancen auf Widerspruch sind beim Grundsteuerbescheid sehr klein.




    Hilfe beim Einspruch gegen Grundsteuerbescheid

    Wenn Sie Unterstützung benötigen, sind wir Ihre Ansprechpartner. Wir prüfen sorgfältig Ihren Grundsteuerbescheid und besprechen mit Ihnen die Einzelheiten. Unsere Steuerberater helfen Ihnen schnell und unkompliziert.

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