Wegen Corona geschlossen! Muss weiter Miete bezahlt werden?

Viele Einzelhändler, Restaurantbesitzer und Ladeninhaber müssen wegen anhaltender Verordnungen zur Corona-Pandemie massive Einkommenseinbußen hinnehmen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun ein erstes Urteil darüber gefällt, ob Betroffene während behördlich angeordneter Geschäftsschließungen weiter Miete bezahlen müssen.

Miete trotz Corona bedingter Geschäftsschließung?

Coronabedingte Schließungen machen Einzelhändlern und Gastronomen seit Anfang 2020 zu schaffen und sorgen für massive finanzielle Verluste. Ein Textilgeschäft war im Zeitraum vom 19. März 2020 bis 19. April 2020 von einer solchen Schließung betroffen, weswegen das Unternehmen für April keine Miete an den Vermieter überwies. Der Fall landete vor Gericht.

Oberlandesgericht Dresden: Anpassung des Mietvertrags

Dort entschieden die zuständigen Richter des Oberlandesgerichts Dresden am 24. Februar 2021, dass durch die behördlich angeordnete Schließung eine Beeinträchtigung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gegeben sei. Aufgrund der Umstände müsse eine Anpassung des Mietvertrags vorgenommen werden, wodurch die Mieter nur noch die Hälfte der Kaltmiete für die Schließungsdauer des Geschäfts bezahlen sollten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Es kommt auf den Einzelfall an

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 das Urteil des Oberlandesgerichts Dresden aufgehoben und an die sächsischen Richter zurückverweisen. Zwar stimmte der Bundesgerichtshof dem Urteil des Oberlandesgerichts dahingehend zu, dass eine Mietminderung und Anpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht zu ziehen sei. Jedoch berechtige allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Anpassung der vertraglichen Vereinbarungen. Es müssten alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, so die Richter des Bundesgerichtshofs, die unter anderem auch auf die Prüfung staatlicher Unterstützungsgelder während der Pandemie hinwiesen. Hinzu müssten in der Entscheidungsfindung auch die Interessen des Vermieters beachtet werden.

Neue Entscheidung am Oberlandesgericht Dresden

Zeitnah wird das Oberlandesgericht in Dresden nun prüfen müssen, welche konkreten wirtschaftlichen Folgen die behördlich angeordnete Geschäftsschließung hatte. Kämen die Richter zum Ergebnis, dass die Geschäftsschließung einen Nachteil im beträchtlichen Maße mit sich gebracht habe, könnte eine Anpassung des Mietvertrags vorgenommen werden. Kommen die Richter zum gegenteiligen Ergebnis, wird das Textilgeschäft nachträglich doch die gesamte Miete bezahlen müssen.